A nova medida que cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, foi regulamentada pela Receita Federal em agosto. O sistema centraliza os registros de imóveis urbanos e rurais e integra as informações ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).

Especialistas ouvidos pela CNN apontam que a iniciativa reforça a transparência e o controle fiscal. No entanto, parte deles alerta para o risco de aumento da carga tributária e para os limites da aplicação prática.

Para a advogada Ana Taques, sócia da área imobiliária do escritório Siqueira Castro, o principal efeito será o fechamento de brechas usadas em operações informais.

“A medida nada mais é do que uma forma do governo controlar sua situação tributária. Em transações por CPF, muitas são feitas pelos chamados ‘contratos de gaveta’ ou particulares, que não têm registro formal nenhum — logo, não há incidência de tributos sobre o aluguel”, disse.

Ela pondera, porém, que a efetividade depende da averbação formal, reforçando que a medida só será válida se o contrato for averbado na matrícula do imóvel, tanto na prefeitura quanto no cartório.

“Acontece que isso é opcional — contratos particulares ainda vão existir e a Receita ainda não tem estrutura para fiscalizá-los. Mas é uma normativa que vem para tentar controlar e depois tributar parte disso”, destacou.

Na avaliação do especialista em gestão tributária da Fipecafi (Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras), Humberto Aillon, a integração de dados inevitavelmente vai aumentar a fiscalização e ampliar a arrecadação federal.

“Com certeza vai acarretar em aumento de impostos, pois, com a unificação, a Receita Federal terá acesso a todas as mudanças de titularidades, movimentações de compra e venda entre CPFs, pois ainda hoje é possível afirmar que existem diversos contribuintes que não declaram corretamente seus imóveis e tampouco movimentação patrimonial de imóveis urbanos e rurais”, destacou.

O diretor do Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação (IBPT), Carlos Pinto, pontua que o impacto é maior para investidores e administradoras de imóveis. Ele explica que, antes, quem alugava imóveis pagava imposto apenas sobre o lucro, pela tabela progressiva do Imposto de Renda, com texto de 27,5%.

Agora, no entanto, quem tem quatro ou mais imóveis para alugar ou recebe mais de R$ 240 mil por ano com aluguel passa a pagar dois novos tributos: IBS (tributo estadual/municipal) e CBS (tributo federal), além do IR.

“Isso pode elevar a carga de impostos para perto de 27% sobre o valor bruto dos aluguéis, sem deduções, principalmente para administradoras e investidores profissionais”.

Segundo Pinto, pequenos locadores continuam no modelo atual: “Quem tem até três imóveis alugados ou recebe menos de R$ 240 mil por ano com aluguéis continua sendo tributado só pelo IR, sem as novas cobranças, desde que a atividade não seja empresarial”, disse.

De acordo com o advogado Guilherme Manier, sócio da área tributária do Viseu Advogados, a mudança não interfere na negociação de preços de imóveis, mas amplia o poder de fiscalização.

“A reforma tributária não altera a liberdade de negociação dos preços de imóveis no Brasil. A nova legislação tem como foco aprimorar a fiscalização, sem interferir nos valores definidos pelas partes”, disse.

“A Lei Complementar autoriza a Receita Federal a revisar os valores declarados para o cálculo do IBS e da CBS, mas garante ao contribuinte plena autonomia para estabelecer o preço de compra e venda do imóvel”, continuou.

Já o tributarista Leonardo Branco, sócio do escritório Daniel, Diniz e Branco, avalia que o CIB se insere em um movimento mais amplo de ampliação da base de incidência dos novos tributos sobre consumo.

“Esse Cadastro Imobiliário Brasileiro, que vem introduzido por meio de instrução normativa da Receita Federal, ele está em um contexto maior de reforma tributária, em que, com o IBS e a CBS, nós temos uma ampliação do aspecto material desse tributo. Em outras palavras, algumas operações, como, por exemplo, o próprio aluguel de imóveis, que antes não estavam sob a tributação do consumo, passam a integrar a base de cálculo desses tributos”, destacou.

O advogado ressalta que isso representa um avanço no controle fiscal. “Na verdade, a gente vai ter um maior controle fiscal realizado sobre essas atividades imobiliárias justamente porque elas ganham essa maior relevância porque são fatos geradores de tributo sobre o consumo”, frisou.

A advogada Lucilene Prado, sócia do FM/Derraik e especialista em Direito Tributário, também destaca que o CIB aumenta a transparência e tende a beneficiar o mercado ao reduzir assimetrias de informação.

“Essa implementação do CIB, é, na verdade, uma medida decorrente da reforma, mas também necessária e importante para você ter mais transparência, para consolidar melhor as informações dos imóveis no Brasil. Isso no final do dia terá outras vantagens também, seja para os cartórios de registro de imóveis, seja para os compradores de imóveis, seja para os agentes financeiros que financiam imóveis, enfim, você aumenta a segurança jurídica”, pontuou.