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4 cláusulas comuns em contratos de compra e venda de imóveis que são abusivas
Comprar um imóvel é, para muitos brasileiros, o maior investimento da vida. Mas por trás da promessa da casa própria, contratos imobiliários frequentemente escondem cláusulas abusivas que podem transformar o sonho em pesadelo financeiro.
Essas estipulações colocam o consumidor em desvantagem exagerada frente ao fornecedor e, por lei, são nulas, embora ainda sejam amplamente utilizadas no mercado.
Para evitar prejuízos, confira a seguir cláusulas que comumente são colocadas em contratos de compra e venda e são abusivas:
Pagamento de IPTU antes da posse
Uma das cláusulas abusivas mais comuns é a de obrigar o comprador a pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes da posse.
Por lei, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre quem detém a posse ou a propriedade do imóvel. Enquanto o comprador não recebe as chaves, ele formalmente não tem a posse do imóvel; com isso, a obrigação de pagar esse imposto recai sobre a construtora ou incorporadora.
Segundo Paulo Bezerra, advogado consumerista do Instituto de Defesa dos Consumidores (Idec), esse tipo de cobrança indevida naturalmente gera um prejuízo financeiro para o consumidor, que comumente paga uma tributação que não é de sua responsabilidade antes de ocupar o imóvel.
“A violação dos direitos dos consumidores pode se traduzir em ganhos econômicos para as empresas. Como são poucos consumidores que sabem e reivindicam os seus direitos, os fornecedores acabam descumprindo a lei para aumentar os seus lucros”, ele aponta.
Multas excessivas ao desistir da compra
Cláusulas que subtraem do consumidor a possibilidade de reembolso de valores pagos em caso de desistência da compra, ou que prevejam multas de valor excessivo nesse tipo de situação, são comuns. O que pouca gente sabe é que elas são abusivas.
Paulo também explica que, quando o consumidor acaba desistindo da compra por algum motivo, o Poder Judiciário entende que a empresa pode aplicar uma multa de até 25% sobre os valores pagos.
No caso de patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%. “No entanto, o Judiciário mantém a prerrogativa de reduzir esses valores com base no artigo 413 do Código Civil, caso se mostrem manifestamente excessivos”, ressalta Carlos Alberto de Santana, advogado e presidente da Comissão de Direito do Consumidor do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).
Já no caso de pagamentos feitos com atraso, por lei, pode incidir uma multa moratória de até 2% sobre o valor da prestação, bem como juros de 1% ao mês. Contudo, na ausência de taxa estipulada, aplica-se a taxa legal baseada na Selic, conforme a nova redação do artigo 406 do Código Civil.
Prazo de tolerância muito longo para a entrega do imóvel
Se você pretende comprar um imóvel, fique atento ao prazo de entrega estabelecido pela construtora. Principalmente quando o contrato inclui uma cláusula que permite atrasos sem limite definido.
Segundo a Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), a prorrogação da entrega da obra pode ser de até 180 dias corridos. O prazo é considerado razoável para imprevistos, como chuvas intensas, falta de mão de obra ou burocracia documental.
Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de 180 dias, e o adquirente não tiver dado causa ao atraso, ele pode procurar associações civis de defesa do consumidor em busca de seus direitos.
Especialistas alertam que compradores também devem observar atentamente cláusulas que condicionem a entrega a eventos incertos, como a obtenção da certidão do Habite-se. Esse tipo de previsão pode ser considerado abusivo, já que coloca o consumidor em desvantagem: sem uma data definida para receber o imóvel adquirido, ele fica sujeito a atrasos indefinidos e insegurança quanto ao cumprimento da obrigação pela construtora.
Alteração unilateral do projeto arquitetônico do imóvel sem anuência do comprador
Alterar o projeto arquitetônico do imóvel, depois de ele ter sido adquirido, sem ter a anuência do comprador, também pode ser considerado nulo. Nestes casos, se na vistoria de entrega o consumidor notar mudanças na disposição dos cômodos, em comparação ao que estava pactuado inicialmente, ou alterações no acabamento da obra, com uso de materiais inferiores ao prometido inicialmente, o comprador pode pedir o abatimento proporcional do preço, rescisão contratual ou indenização por perdas e danos.
“Como a compra de um imóvel se trata de um negócio de valor elevado e, portanto, importante, os contratos devem ter informações muito claras, adequadas e detalhadas sobre as condições em que ele se desenvolve, pois só assim é possível viabilizar o exercício da liberdade de escolha do consumidor”, coloca Paulo.
Ainda segundo o especialista, todas as cláusulas que implicarem limitações ao direito do comprador devem ser escritas com destaque, permitindo sua fácil e imediata compreensão, e devem, sobretudo, se submeter aos limites determinados pelo Código de Defesa do Consumidor.
Como se precaver
Carlos Alberto ressalta que contratos que estabelecem penalidades apenas contra o comprador, sem prever sanções equivalentes para o fornecedor em caso de descumprimento, são um forte indício de contrato com cláusulas abusivas.
“Muitas vezes, cláusulas já declaradas nulas pelo Judiciário continuam sendo reproduzidas por estratégia comercial, apostando na baixa taxa de contestação por parte dos compradores ou na demora dos processos judiciais. Além disso, há uma persistente resistência em harmonizar as leis especiais do setor com o sistema protetivo do consumidor”, ele completa.
Ao ser vítima de cláusulas abusivas, o comprador deve buscar o Poder Judiciário por meio de uma ação revisional ou de rescisão contratual, fundamentada no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil.
O advogado Carlos Alberto explica que o juiz tem o poder de declarar a nulidade de pleno direito das cláusulas abusivas e determinar a redução equitativa de penalidades desproporcionais para restaurar o equilíbrio das prestações. “É possível inclusive requerer a restituição imediata e em parcela única de valores pagos indevidamente."
No Brasil, associações civis de defesa do consumidor, tais como o Instituto de Defesa de Consumidores (Idec) e o Programa de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon), oferecem gratuitamente orientações jurídicas de como agir nessas situações.
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