Nesses quase 30 anos de atuação no Imposto de Renda da Pessoa Física, somados a minha carreira na Receita Federal do Brasil e os já quase três anos na atividade privada de treinamento, consultoria e assessoria, esse tipo de questionamento sempre se fez presente.

Em meus mais de 20 anos de plantão fiscal presencial na Delegacia de Limeira e nos 10 anos de respostas ao Fale Conosco nacional, me deparei com casos e mais casos em que bens imóveis são adquiridos, pagos e, por não estarem registrados, não são lançados na declaração de bens e direitos.

Conforme consta no caput do artigo 43 do nosso Código Tributário Nacional (CTN), no qual está a definição do tributo “Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza” – que literalmente diz: “O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica” –, fica clara a prevalência da questão econômica sobre a documental.

Geralmente, o contrato de gaveta é utilizado na compra e venda de imóveis quando comprador ou vendedor, por qualquer motivo, não podem, não querem ou não conseguem efetuar o registro da operação.

Embora o contrato de gaveta seja uma manifestação de vontade entre as partes com os efeitos jurídicos daí decorrentes, somente garante a efetiva propriedade do bem adquirido o seu registro no cartório de registro de imóveis. 

Nem mesmo a lavratura de escritura no cartório de notas dá a plenitude da propriedade enquanto não houver o registro da transmissão na matrícula do imóvel.

Ainda assim, como o Imposto de Renda se ocupa da questão econômica envolvida, basta que haja o pagamento efetuado do comprador ao vendedor para que o efeito tributário ocorra para ambos.

Pelo lado do comprador, a entrada do bem em seu patrimônio, o que demanda a existência de recursos, de caixa, para tanto; pelo lado do vendedor, pode ocorrer a realização de um ganho, antigamente denominado lucro imobiliário pelo fisco, hoje chamado, de forma mais genérica, de ganho de capital na alienação de bem imóvel.

E já que falei de ganho de capital, não custa reforçar que o fato gerador do imposto é a operação em si, ainda que não tenha ocorrido qualquer recebimento de valores.

Desta forma, se ocorre uma venda a prazo, por exemplo, no mês de dezembro de determinado ano, ali se deu o fato gerador, ainda que nenhuma parcela tenha sido recebida, e será o momento em que se deve dar a baixa na declaração de bens e direitos, na qual será gerado o caixa relativo ao custo de aquisição, preencher e importar para a declaração de ajuste anual o GCAP, e nele será reconhecido o valor líquido do ganho, excluído o imposto a ser pago. 

Claro que, se ainda não ocorreu qualquer recebimento, devo criar um lançamento em minha declaração de bens pelo efetivo valor ainda não recebido. É por isso que, corretamente na minha visão, o aplicativo GCAP apropria o ganho de capital líquido de imposto como rendimento sujeito à tributação exclusiva e as reduções como rendimento isento no ato da ocorrência do fato gerador.

Assim, um imóvel comprado ou vendido deve ser declarado no imposto de renda, no ato de sua ocorrência, ainda que por contrato de gaveta. Se houver escritura de compra e venda no cartório de notas, o fisco será avisado através da “Declaração de Operações Imobiliárias (DOI)”, transmitida pelo cartório. 

Se o contrato foi de gaveta, não existirá a DOI, mas o fisco ficará sabendo através da transação financeira que é informada pelo sistema financeiro através da declaração chamada e-financeira e a análise de indícios é feita pelo COAF.  

Se ocorrem pagamentos em dinheiro acima de R$ 30.000,00, o recebedor está obrigado a preencher e entregar a Declaração de Operações Liquidadas com Moeda em Espécie (DME), na qual informará os dados do pagador.

E já que falei dos cruzamentos, lembro que, quando se trata de incorporação, loteamentos, imóveis construídos para venda e outros, as informações são enviadas para o fisco através da DIMOB, a mesma que informa à Receita o montante de aluguel recebido.

Por isso, sempre recomendo que, além de as transações serem registradas no mês de sua efetiva ocorrência no imposto de renda, que seja adotado o valor efetivamente pago ou recebido, porque o fisco tem essas informações por um meio ou por outro. 

Se declarado por um valor menor do que a efetiva transação pelo vendedor, pode indicar omissão de receita, sonegação de imposto de renda sobre ganho de capital; se declarado a menor pelo comprador, além de reduzir seu custo de aquisição para uma futura venda, no ato pode, também, representar omissão de receita e gerar questionamento por parte do fisco.

E reforço que, quando adquiro um bem de forma parcelada, seja por financiamento imobiliário ou não, devo registrar o valor desse bem pelas parcelas efetivamente pagas e não pelo valor total. O custo total do bem só vai se completar quando a última parcela contratada for paga.

Ainda na seara dos imóveis, outro erro que vejo cotidianamente é adquirir bens em nome de filhos ou até de terceiros ou reformar e ampliar imóveis nessa mesma situação. 

Sempre que isso ocorrer, o valor dessas transações será tratado tributariamente como doação que, se não é tributada pelo imposto de renda, será pelo ITCMD e vai gerar o que chamamos, juridicamente, de confusão patrimonial.

Só deve constar na nossa declaração de bens aquilo que é efetivamente nosso individualmente ou por regime de casamento ou união estável, com lastro financeiro para suportar o ingresso do bem, ainda que não registrado, se for imóvel ou outro bem sujeito a registro. E sempre por seu valor efetivo.

Fica a dica!