O que é o ITBI?

O ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal cobrado toda vez que ocorre a compra ou transferência de propriedade de imóveis. Esse imposto é obrigatório e deve ser pago pelo comprador para que a documentação do imóvel seja liberada e a propriedade, oficialmente, seja transferida. Sem o pagamento do ITBI, a transferência da titularidade não é realizada no Cartório de Registro de Imóveis, impedindo que o comprador se torne legalmente o novo proprietário.

Cada município é responsável por definir a alíquota do ITBI, que costuma variar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em cidades como São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3%. Esse imposto é exigido apenas para transferências realizadas entre pessoas vivas; em casos de herança ou doação, incide o ITCMD - Imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação.

O recolhimento do ITBI contribui para a infraestrutura do município. Contudo, muitos municípios utilizam um valor de referência pré-estabelecido para a base de cálculo do ITBI, o que pode resultar em cobrança superior ao valor real da transação, gerando controvérsias e pedidos de restituição.

Quem pode se beneficiar da restituição?

Aqueles que adquiriram imóveis nos últimos cinco anos podem ter direito à restituição do ITBI pago a mais, desde que o valor utilizado como base de cálculo pelo município tenha sido superior ao valor real da transação. Isso vale tanto para imóveis residenciais e comerciais quanto para terrenos e lotes. A possibilidade de restituição decorre de recentes decisões judiciais, que estabeleceram que o ITBI deve ser calculado com base no valor efetivamente negociado entre as partes, salvo em situações de fraude comprovada.

Presunção de boa-fé do contribuinte

De acordo com jurisprudência do STJ, a declaração de valor do imóvel feita pelo contribuinte goza da presunção de boa-fé, ou seja, é considerada verdadeira até prova em contrário. No Recurso Inominado 0820344-08.2019.8.20.5001, a 1ª turma recursal do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte estabeleceu que a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e que o valor de referência arbitrado unilateralmente pelo município não pode ser utilizado como base de cálculo sem processo administrativo próprio.

"A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio."

(TJ-RN - RI: 08203440820198205001, Relator: JOSE MARIA NASCIMENTO, Data de Julgamento: 16/12/2022, 3ª Turma Recursal)

O ministro Gurgel de Faria, do STJ, complementou que, ao definir o valor venal de forma unilateral, a administração tributária estaria realizando um lançamento de ofício, o que ignora as particularidades da transação e do imóvel e impõe ao contribuinte um valor médio de mercado que não reflete necessariamente o valor de mercado real da transação.

Qual o valor a ser restituído?

O valor a ser restituído corresponde à diferença entre o ITBI pago com base no valor arbitrado pela prefeitura e o valor que seria correto, considerando o preço real de compra do imóvel. Caso a prefeitura tenha utilizado uma base de cálculo maior do que o valor da transação, é possível pedir a restituição dessa diferença, desde que respeitados os prazos legais.

Exemplo prático de cálculo do ITBI a ser devolvido:

• Valor venal de referência (prefeitura): R$ 600.000,00
• Valor de mercado da transação: R$ 320.000,00
• ITBI pago: R$ 18.000,00 (600.000 x 3%)
• ITBI correto: R$ 9.600,00 (320.000 x 3%)
• ITBI a ser devolvido: R$ 8.400,00

Percentual e valores hipotéticos, para exemplificação.

Esse valor deverá ser atualizado até o momento do ressarcimento, conforme as normas locais de correção monetária.

O que fazer se você pagou a mais no ITBI?

Caso tenha identificado que pagou a mais no ITBI, é possível recorrer administrativamente na prefeitura do município onde o imóvel foi registrado. Se o pedido administrativo não for suficiente para corrigir o valor, o contribuinte pode buscar a restituição na Justiça. Recentes decisões judiciais e o entendimento do STJ garantem maior segurança para o contribuinte nesse processo, assegurando que o valor declarado, desde que em boa-fé, seja aceito como a base justa para o cálculo do imposto.

Em resumo, a cobrança do ITBI deve ser feita com base no valor de mercado efetivo da transação, e não em valores arbitrados unilateralmente pelo município. Se você adquiriu um imóvel nos últimos cinco anos e acredita ter sido cobrado indevidamente, vale a pena buscar a restituição. Consultar um especialista pode ajudar a verificar o valor correto e orientá-lo sobre o melhor procedimento a seguir.