Um meio termo entre os investimentos de renda fixa e os de renda variável: é assim que muita gente enxerga a possibilidade de aplicação em fundos imobiliários (FIIs). Isso porque, apesar de oficialmente integrar a classe mais arrojada de investimentos e gerar dividendos mensais (ou ao menos semestrais), os FIIs apresentam uma volatilidade muito menor que outros investimentos de renda variável.

Como qualquer outro tipo de investimento financeiro, é sempre necessário estar atento aos riscos e a tudo que pode influenciar o desempenho dos fundos imobiliários ao longo do tempo. O contexto atual de elevação da Selic (taxa básica de juros da economia) tem impactado diretamente a performance dos FIIs, levando o investidor a se questionar: será que vale a pena incluir ou reforçar a posição em fundos imobiliários na carteira? 

Em parceria com o BTG Pactual, maior banco de investimentos da América Latina, preparamos um guia sobre o FIIs, explicando melhor como o cenário econômico está afetando a classe e quais estratégias podem ser usadas para lidar com o momento atual. 

Por que investir em fundos imobiliários?

O investimento em imóveis é tradição de longa data no Brasil. É comum ouvir pessoas, principalmente as mais velhas, dizerem que essa é a melhor forma de aplicar o dinheiro guardado, usando como argumentos a segurança, possibilidade de valorização da propriedade e ganho de rendimentos com aluguel, além de se tratar de um bem durável e sólido. 

Mas o que todo mundo sabe também é que os imóveis custam caro por aqui. Além disso, há muitas decisões que envolvem esse tipo de compra: qual o momento certo para comprar? Como negociar para adquirir uma propriedade por um preço justo? Qual o melhor tipo de imóvel para comprar? E qual a localização ideal? Entre diversos outros detalhes que precisam ser considerados.

Em vista disso, o investimento em fundos imobiliários surge como uma boa opção para quem quer aplicar seu dinheiro nessa área, de uma forma mais simples, sem ter que tomar esse tipo de decisão e com uma liquidez muito maior. Além, é claro, da possibilidade de fazer investimentos iniciais bem mais baixos que o preço de um imóvel pronto ou na planta. 

Por meio da aquisição de cotas de um FII, o investidor passa a ser dono de uma pequena parcela de determinados imóveis. Há opções de fundos imobiliários de grandes empreendimentos, como galpões logísticos, shoppings e lajes comerciais, que contam com aluguéis bem mais robustos do que edifícios residenciais. E, claro, há também aqueles FIIs focados no ramo residencial. 

A escolha dos imóveis que fazem parte de cada fundo depende das estratégias e objetivos de mercado da empresa gestora. O BTG Pactual gerencia hoje cerca de dez fundos imobiliários, com diferentes características. Para saber mais detalhes sobre cada um deles, basta acessar o site da instituição.

Um grande atrativo dos fundos imobiliários para quem busca diversificar o portfólio de aplicações está em sua distribuição de dividendos, o que se configura como uma geração de renda passiva aos investidores. Uma vez por mês ou, no máximo, a cada seis meses, eles recebem em sua conta uma parte do lucro obtido pelo fundo, proporcional ao número de cotas adquiridas. 

Vale ressaltar que esses dividendos recebidos são isentos da tributação de Imposto de Renda (IR), desde que o fundo seja negociado na B3 ou no mercado de balcão e possua, ao menos, 50 investidores. Além disso, para ser isento, o cotista precisa possuir menos de 10% do total de cotas do fundo. Por outro lado, os lucros obtidos com a negociação de compra e venda de cotas de FIIs sofrem tributação de IR em 20%. 

Fundos imobiliários e Selic em alta

Para falar sobre a relação que existe entre os fundos imobiliários e a Selic, é preciso lembrar que os FIIs se dividem entre duas categorias principais: os de tijolo e os de papel, também conhecidos como Fundos de Recebíveis Imobiliários (CRIs). 

Os fundos imobiliários de tijolo são aqueles que possuem imóveis reais em sua carteira, como edifícios residenciais ou corporativos, shoppings, hospitais, hotéis, entre outros. Os rendimentos desse tipo de fundo costumam vir dos ganhos com aluguel dos espaços.

Com o aumento da taxa básica de juros, o preço da construção e as taxas de crédito para financiamento dos imóveis ficam mais altos. Por essa razão, os FIIs de tijolo sofreram uma baixa em seu preço nos últimos tempos. 

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), principal indicador desse mercado, que chegou aos 3.241,17 pontos em janeiro de 2020, caiu drasticamente para 1.353,58 em março do mesmo ano (início da pandemia) e, desde então, não se recuperou totalmente – nos dias atuais, o índice roda em torno de 2.800 pontos. 

Isso não quer dizer que os fundos imobiliários de tijolo deixaram de ser atrativos, mas eles se tornam mais vantajosos para quem deseja investir pensando no longo prazo.

A outra face dessa classe de investimentos são os FIIs de papel. A característica principal desses fundos é que, ao invés de imóveis em si, eles compram títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário, como por exemplo: 

• Letras de Crédito Imobiliário (LCIs); 
• Letras Hipotecárias (LHs); 
• Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs); 
• Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs); e 
• Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs). 

Nos FIIs de papel, o investidor ganha com o pagamento de juros – e é por essa razão que, em tempos de Selic nas alturas, quem decidiu aplicar seus recursos neste tipo de fundo pode ter uma boa rentabilidade. Não é à toa que, em estudo recente divulgado pela Economática, dos 18 FIIs que aparecem com retorno de dividendos acima dos 13,25% (taxa atual da Selic), em 12 meses, 16 deles são do tipo de papel.

Tudo isso mostra como é possível surfar a onda dos juros altos para obter ganhos relevantes no mundo dos investimentos – desde que boas escolhas sejam feitas. 

Então, como fazer bons investimentos em FIIs?

Avaliar o mercado de fundos imobiliários não é uma tarefa fácil, principalmente para aqueles investidores que não têm conhecimentos avançados em economia. Uma das vantagens oferecidas pelo BTG Pactual é a possibilidade de consultar gratuitamente análises de FIIs, feito pelo time de experts do banco.  

Além disso, também é possível utilizar o Home Broker do BTG para realizar operações com FIIs operações no mercado de renda variável.