Conforme pesquisa realizada pelo QuintoAndar de Moradia em parceria com o Datafolha, cerca de 30% dos brasileiros vivem em imóveis alugados em todo o Brasil.

Com essa parcela significativa que depende do mercado de aluguel, o entendimento de direitos e deveres de inquilinos e proprietários é fundamental.

A Lei do Inquilinato, criada em 1991, vem justamente visando regulamentar os papéis de todos os envolvidos no processo de aluguel de um imóvel e garantir que as negociações possam ser justas para as duas partes. 

Lei do Inquilinato

A lei é válida para todo o território nacional e inclui regras que abrangem:

• Duração de contrato;
• Direitos e deveres das partes envolvidas;
• Manutenção do imóvel;
• Normas para despejo.

A legislação também prevê mecanismos legais para a resolução de conflitos entre proprietários e inquilinos.

“O inquilino deve ter em mente com direito, primeiramente, de inspecionar o imóvel e analisar minimamente os detalhes, tais como conservação, integridade física tanto da construção (alvenaria, portas, janelas, parte elétrica, hidráulica etc.), mas também dos acessórios (armários embutidos, lustres etc.). É encargo também de o inquilino requerer a certidão negativa de débitos perante os entes federativos (Prefeitura, Estado e União)”, explica o advogado, especialista em Direito Imobiliário e Possessório, Marco Aurélio Alves de Oliveira. 

Ainda segundo a lei, é dever do proprietário do imóvel entregá-lo ao inquilino em condições de habitabilidade.

O que diz a lei?

Caso reparos ou manutenções tenham origem após a vigência do contrato de locação, a responsabilidade por realizá-los é do inquilino, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Conforme a lei, o inquilino deve cuidar do imóvel locado ‘como se seu fosse’.

Porém, se os problemas do imóvel tiverem origem anterior à vigência do contrato de locação, o inquilino deve notificar a imobiliária (caso tenha a intermediação) ou mesmo o locador, acerca do problema.

Caso, não seja resolvido a tempo e modo, o locatário pode devolver as chaves e pleitear a não incidência de multa ou mesmo pleitear a aplicação da multa, caso haja previsão contratual de bilateralidade.

Valor da locação

O valor da locação deve ser estipulado já na assinatura do contrato.

Agora, deve constar também a periodicidade do reajuste (geralmente anual), os índices (geralmente o IGP-M). 

 Para casos de violação de contrato ou falta de pagamento por parte do inquilino, as determinações assinadas em contratos são de fundamental importância.

Estando o contrato desprovido de quaisquer garantias, o locador poderá pleitear, em juízo, a concessão de liminar de despejo, ou seja, que o inquilino seja intimado a desocupar o imóvel, sob pena de despejo compulsório, realizado por oficial de justiça e, se for o caso, reforço policial.

Um requisito para a concessão da liminar é o depósito, pelo locador, de uma caução no valor correspondente a três meses de aluguel, para resguardar eventual ocorrência de perdas e danos em favor do inquilino.

Se o contrato está garantido, seja por fiador, caução, seguro fiança ou equivalentes, o locador não conseguirá pleitear o despejo liminarmente, devendo esperar o fim da ação de despejo e, sendo julgada procedente, efetivar o despejo e retomada do imóvel. 

O advogado pontua que o proprietário deve atentar para a construção do contrato e ter um acompanhamento jurídico para eventuais problemas que possam surgir durante a locação.

“Para os proprietários, o ideal é realizar uma prévia pesquisa no CPF do inquilino, para verificação de existência de ações de despejo em trâmite, bem como de existência de restrições de crédito”, destaca o advogado.

No caso das ações de despejo, ficará demonstrado que o inquilino poderá ser um potencial devedor. Já no caso de restrições de crédito, fica a critério do locador levá-las em consideração, ou não, na celebração do contrato. 

Inquilinos

Já para os inquilinos, Marco Aurélio orienta que o importante é verificar a integridade física do imóvel, a constatação de prévios problemas estruturais e defeitos nos itens que guarnecem o imóvel.

“O ideal para ambos (proprietários e inquilinos) é uma boa vistoria inicial, delineando todos os pontos importantes do imóvel, bem como um relatório fotográfico do estado em que se encontram antes do início da locação, com fins a resguardar tanto os direitos do proprietário em eventual cobrança por danos quanto os inquilinos, em eventuais cobranças indevidas”, finaliza.