A holding patrimonial é uma ferramenta importante para estruturar negócios, otimizar a gestão tributária e organizar o patrimônio familiar. Porém, muitos municípios criam dificuldades na hora de cobrar o ITBI, o que acaba gerando entraves e disputas judiciais.

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é de competência municipal e incide sobre a transmissão onerosa de imóveis e de alguns direitos relacionados a eles. A Constituição Federal e o Código Tributário Nacional (CTN) estabelecem as regras básicas:

• Isenção: o artigo 36 do CTN prevê que não há cobrança do ITBI quando o imóvel é transferido para integralização de capital social de uma empresa ou em operações como fusão e incorporação de sociedades.
• Exceção: essa isenção não vale quando a atividade principal da empresa for a compra e venda ou locação de imóveis. Nesses casos, a lei entende como atividade preponderante quando mais de 50% da receita da empresa vem dessas operações, considerando os dois anos anteriores e os dois anos seguintes à aquisição.

Apesar dessas regras claras, muitos municípios vêm interpretando de forma distorcida para ampliar a arrecadação, o que aumenta significativamente os litígios administrativos e judiciais.

O que os tribunais decidiram recentemente

Duas decisões recentes dos tribunais superiores ajudaram a reduzir a insegurança jurídica em relação às holdings patrimoniais:
 

STF – Excedente de valor na integralização de capital
O Supremo Tribunal Federal analisou se a isenção do ITBI se aplicaria ao valor de mercado do imóvel que ultrapassa o capital social a ser integralizado.

Municípios defendiam que a diferença deveria ser tributada como se fosse uma “doação disfarçada”.

No julgamento do RE 796.376 (Tema 796), o STF decidiu que a isenção só vale até o valor do capital social integralizado. Qualquer valor excedente pode, sim, ser tributado pelo ITBI.

STJ – Definição da base de cálculo do ITBI
O Superior Tribunal de Justiça tratou de outra prática comum dos municípios: fixar “valores de referência” para o ITBI, geralmente mais altos do que o valor real da transação, ou usar o valor do IPTU como piso.
No julgamento do Tema 1113, o STJ definiu que: A base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não o valor venal do IPTU.
 

O valor declarado pelo contribuinte é presumido como verdadeiro e compatível com o mercado, podendo ser questionado pelo município apenas por meio de processo administrativo específico, com direito à defesa.

O município não pode, de forma unilateral, arbitrar previamente um valor mínimo de referência para cobrar o imposto.

Essas decisões reforçam a presunção de boa-fé do contribuinte e limitam práticas abusivas de municípios na cobrança do ITBI.

Como visto, a criação de uma holding patrimonial continua sendo uma estratégia eficiente para sucessão familiar e gestão empresarial, desde que feita com análise prévia e respeitando as balizas legais e jurisprudenciais.
 

Ainda assim, caso o município cobre o ITBI de forma ilegal ou abusiva, o contribuinte tem respaldo jurídico para questionar a exigência e buscar a proteção de seus direitos.