A compra e venda de imóveis, apesar de ser operação extremamente comum, é geradora de dúvidas aos contribuintes quando outros fatores se somam, por exemplo, o fato do imóvel ser rural, ser o proprietário pessoa jurídica que, dentre as suas atividades econômicas registradas, possui a “compra e venda de materiais” e a sua opção pela tributação pelo lucro real ou presumido.

Atividades econômicas como a administração e até a compra e venda de imóveis próprios costumeiramente são utilizadas na criação de pessoas jurídicas destinadas à gestão patrimonial e planejamento tributário, comumente denominadas como holding patrimonial.

Na contabilidade dessas sociedades, os imóveis por ela geridos são lançados em conta específica dentro do ativo imobilizado, quando utilizados no implemento da atividade da sociedade empresária (como sede, aluguéis, agricultura etc) ou do ativo circulante quando destinadas a venda. A reclassificação de tais bens na contabilidade é feito de forma ordinária e dinâmica, de acordo com as intenções dessa empresa para determinado bem e momento.

Esses fatores criam uma tempestade perfeita para que o contribuinte incorra em erros quando do recolhimento dos tributos.

Em 25 de março de 2024, a Receita Federal tornou pública a Solução de Consulta Cosit nº 25, que traz esclarecimentos sobre situação que abarca as variáveis acima e servirá de norte para o tratamento a ser dado pelo Fisco a situações similares.

O Fisco, a partir de diferenciação das naturezas daqueles bens lançados no ativo imobilizado (não circulante) e no ativo circulante de sociedades, concluiu que não afasta a incidência do IRPJ sobre o ganho de capital quando é realizada a reclassificação de imóveis antes destinados para uso próprio, passando a uma conta do ativo circulante para viabilizar a sua venda.

A Receita Federal também esclarece que, nessa condição, o prévio registro da sociedade para desenvolver atividade de “compra e venda” não desnatura a obrigação tributária, sendo necessário aferir a característica essencial desse bem, se destinado à consecução das operações da sociedade (não circulante) ou se está atrelado à efetiva atividade econômica da empresa (circulante).

Com essas considerações, o Fisco pontuou que, quando o imóvel vendido não fizer efetivamente parte do ativo circulante da sociedade, independentemente de reclassificação, deve ser apurado o ganho de capital, que comporá a base de cálculo do tributo, inobstante ser a sociedade tributada pelo lucro presumido, atraindo as regras nos artigos 25, inciso II, e 29, inciso II, da Lei nº 9.430, de 1996, e no artigo 215, § 3º, inciso I, da IN RFB nº 1.700, de 2017 para a tributação da operação.

As circunstâncias acima não sofrem a influência do fato do imóvel ser rural ou não, pois nessa primeira hipótese unicamente é importante que o contribuinte se atente ao disposto no artigo 19 da Lei nº 9.393/1996 quando da apuração do ganho de capital, pois o valor de aquisição (valor da terra nua) será aquele informado na declaração anual do ITR, a ser confrontado com o valor de venda.

A solução de consulta traz esclarecimentos a questões tributárias de interesse a produtores rurais e pelas ditas holdings patrimoniais que possuem em sua carteira terras rurais, que podem evitar erros no recolhimento de tributos, processos administrativos ou judiciais e dores de cabeça.