O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo antigo que surgiu no Direito Brasileiro em 1809 com nome de "sisa", que vem do francês, significando posse. De acordo com historiadores, o imposto chegou a incidir sobre o tráfico de escravos.

O imposto apareceu pela primeira vez em uma Constituição em 1891 e ao longo dos anos passou por diversas alterações, principalmente em relação à base de cálculo e ao ente tributante - já foi de competência dos Estados.

Com a Constituição de 1988, o tributo passou a ser administrado pelos Municípios e atualmente é cobrado dos compradores de imóveis, inclusive na planta, sobre o valor do negócio, com recolhimento obrigatório para o registro do bem e a conclusão da escritura.

O imposto tem sido alvo de inúmeras ações judiciais movidas por contribuintes que questionam o uso de uma base de cálculo, determinada por alguns municípios, que não corresponde ao valor da transação do imóvel.

A DISPUTA

A base de cálculo é o valor venal do bem imóvel transmitido ou do direito real cedido, conforme o art. 38 do CTN (Código Tributário Nacional), equivalente ao valor de mercado ou preço de venda. 

Ocorre que muitos municípios, como São Paulo, costumam se basear em um Valor Venal de Referência, geralmente determinado pelos valores de cobrança do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), complementados com dados de mercado.

O uso para o cálculo do imposto desse “valor de referência” tem gerado uma avalanche de processos na Justiça, movidos por contribuintes que buscam a devolução de eventual diferença entre os valores fixados pelas prefeituras e o valor negociado.

As ações judiciais em curso têm sido motivadas por uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça), anunciada pela 1ª Seção do Tribunal, com efeito vinculante para juízes e desembargadores de todo o país.

No julgamento, ficou definido que o ITBI deve ter como base o valor da transação declarado pelo contribuinte, e não uma base derivada de um valor sugerido de forma unilateral pelo município.

Segundo estimativas da Abrasf (Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais), o município de São Paulo tem recebido em média 200 processos por semana, um movimento que se repete no Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

As ações em curso se dividem em preventivas ou de repetição de indébito (a maior parte), neste último caso para reaver valores já pagos. Os contribuintes têm até cinco anos a contar da data do pagamento do ITBI para poder entrar com pedido de restituição.

O caso no STJ - que serve como precedente para os demais no Judiciário - tem o município de São Paulo como parte. Os procuradores estão tentando levar a discussão para o STF (Supremo Tribunal Federal).

De acordo com Diego Viscardi, advogado especialista em direito tributário e planejamento sucessório, a decisão do STJ é interessante para o contribuinte porque reflete o valor da operação, acordado entre as partes. O conflito certamente deve chegar ao STF, que definirá a questão.

O advogado lembrou que o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) também já se posicionou a respeito do tema. Para o tribunal, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal para fins de IPTU, afastando definitivamente o uso do Valor Venal de Referência.

Para recolher o tributo sem que a base de cálculo seja o Valor Venal de Referência fixado pelo Município, é preciso ingressar com Mandado de Segurança. Também é possível ingressar com ação judicial para pedir a devolução da diferença de valores pagãos dos últimos cinco anos.

PARTICULARIDADES

O ITBI tem finalidade fiscal, ou seja, a de obter recursos financeiros para os municípios e Distrito Federal. É um imposto direto, cujo ônus econômico recai direta e definitivamente sobre o contribuinte.

De acordo com a previsão constitucional, é qualificado como um tributo incidente sobre a propriedade, por incidir sobre a transmissão de bens imobiliários – prédios, casas etc - ou de direitos. Cada município estabelece suas regras de cobrança, dentro dos parâmetros constitucionais.

O município competente para instituir o ITBI é aquele onde se encontra o imóvel a ser transferido ou cujos direitos reais ou relativos à sua transmissão serão cedidos. As alíquotas são igualmente determinadas pelos Municípios.

Em média, a alíquota adotada é de 2% sobre o valor de mercado do imóvel ou valor de referência determinado por alguns municípios. São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Salvador, por exemplo, cobram 3%.

De janeiro a julho deste ano, a arrecadação do município de São Paulo com o ITBI, no período de janeiro de julho deste ano, somou R$ 1,48 bilhão. Em termos de receita tributária, é o terceiro maior tributo, atrás do ISS (Imposto sobre Serviços) e do IPTU.