O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem como base de cálculo o valor da transação efetivamente realizada entre as partes. Esse parâmetro foi expressamente reafirmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema Repetitivo nº 1.113, segundo o qual “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)”. Não se admite, portanto, a fixação prévia de base de cálculo por arbitramento unilateral pela administração municipal.

Apesar da clareza dessa orientação, municípios capixabas como Guarapari, Serra, Vila Velha e Vitória ainda adotam práticas que se afastam desse entendimento. Em vez de utilizarem o valor do negócio como referência inicial, impõem avaliações próprias antes da emissão da guia, desconsiderando a declaração do contribuinte e criando um cenário de insegurança jurídica.

Essa conduta altera a lógica do lançamento do ITBI. Por ser um tributo sujeito à homologação, cabe ao contribuinte declarar o valor e efetuar o recolhimento, competindo ao fisco apenas a verificação posterior por meio de processo administrativo próprio, respeitado o contraditório a ampla defesa. A exigência de avaliação prévia subverte esse modelo, viola a lei, a jurisprudência e desconsidera a presunção de boa-fé que rege a relação tributária.

A insistência em arbitrar valores antes da arrecadação também pode configurar excesso de exação, nos termos do artigo 316, §1º, do Código Penal, “quando agente público exige tributo ou contribuição social que sabe ou deveria saber indevido, ou, quando devido, emprega na cobrança meio vexatório ou gravoso, que a lei não autoriza”. Na prática, o contribuinte é compelido ilegalmente a recolher valores superiores aos devidos ou a enfrentar procedimentos administrativos prolongados para garantir um direito já reconhecido.

Experiências recentes demonstram que a adequação é possível. São Paulo (SP) abandonou o caráter vinculante do valor venal de referência após sucessivas decisões judiciais. Belo Horizonte (MG) estruturou sistema que permite a emissão da guia com base no valor declarado, com fiscalização posterior. Esses modelos observam a legalidade e asseguram maior fluidez às operações imobiliárias.

O setor imobiliário capixaba exige do poder público municipal o respeito aos direitos dos contribuintes. Basta a simples aplicação da legislação e da jurisprudência consolidada, com consequente revisão dos procedimentos internos de apuração e cobrança do ITBI, para assegurar, de forma transparente, o exercício pleno dos direitos, sem artifícios.