A reforma tributária, promulgada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, representa um marco na reestruturação fiscal do país. Entre as inúmeras discussões que surgem, uma em particular tem gerado grande incerteza no mercado imobiliário: a tributação das locações comerciais pelo novo Imposto sobre Valor Adicionado (IVA), composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).

A questão central que se impõe é: poderá o locador, por meio de uma cláusula contratual, transferir a responsabilidade pelo pagamento desse novo encargo ao locatário, em analogia direta ao que hoje ocorre com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)? A resposta, ao que tudo indica, é negativa, e a insistência nesse caminho pode abrir portas para uma perigosa insegurança contratual e jurídica.

Novo cenário: locação como fato gerador do IVA

A principal mudança para o setor de locações comerciais é a alteração da sua natureza tributária. A receita de aluguel, antes vista majoritariamente como uma operação financeira, passa a ser classificada como uma prestação de serviço — uma “cessão onerosa de direito de uso de bem imóvel”. Com isso, torna-se fato gerador do IVA.

A Lei Complementar nº 214/2025, publicada no Diário Oficial da União em 16 de janeiro de 2.025, é inequívoca ao definir o sujeito passivo dessa nova relação tributária, estabelecendo em seu texto:

“Art. 263. São contribuintes das operações de que trata este Capítulo: […]
III – o locador, o cedente ou o arrendador, na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel;”

Na prática, a sistemática implicará na emissão de uma nota fiscal de serviço pelo locador, na qual o valor do imposto será destacado. O locatário, desde que seja também contribuinte do IVA e não optante por regimes simplificados que vedem o crédito, poderá se creditar integralmente do montante pago, se beneficiando do custo do tributo em sua operação. O problema surge, contudo, quando se cogita alterar a responsabilidade original definida em lei.

Falsa simetria: por que o IVA não é o novo IPTU

Atualmente, a vasta maioria dos contratos de locação comercial, se não a sua totalidade, prevê cláusula específica de transferência do dever de pagar o IPTU ao inquilino. Na prática, o inquilino paga diretamente ao Fisco, ou restitui o locador mediante compensação anual ou mensal.

Atento à mudança legislativa trazida pela reforma tributária, o locador pode pensar em transferir esses novos custos ao inquilino. A tentação de equiparar o repasse do IVA ao do IPTU é compreensível, mas juridicamente frágil. A possibilidade de transferir ao locatário o ônus do IPTU não decorre de uma liberdade contratual irrestrita, mas sim de uma confluência de permissivos legais específicos que não se repetem no caso do IVA.

Primeiramente, a natureza do IPTU, conforme o artigo 32 do Código Tributário Nacional (CTN), é a de um imposto propter rem, ou seja, um tributo que incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel. A amplitude dessa responsabilidade foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, no julgamento do REsp 1.073.846/SP , de relatoria do então ministro do STJ Luiz Fux, a 1ª Seção pacificou o entendimento de que tanto o proprietário (que consta no registro) quanto o possuidor podem ser cobrados pelo Fisco.

Em conclusão: o fato gerador do IPTU é a existência da propriedade imobiliária em si. O tributo está atrelado à coisa, não à operação.

Em segundo lugar, e de forma decisiva, a própria Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91), ao mesmo tempo em que define o pagamento do IPTU como uma obrigação primária do locador, abre uma exceção explícita.

Art. 22. O locador é obrigado a: […]
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

É esta exceção legal que legitima a cláusula contratual de repasse. A lei, de forma expressa, autoriza que as partes negociem de modo diverso. Com o IVA, a realidade é distinta, o fato gerador é a operação de locação. Mais importante: a norma que define o contribuinte (o artigo 263, III, da LC 214/2025) não prevê qualquer ressalva que autorize a transferência dessa obrigação.

Limites da autonomia da vontade e ressalva do artigo 123 do CTN

Neste ponto, a discussão recai sobre os limites da liberdade de contratar. Embora o princípio da autonomia da vontade (pacta sunt servanda) seja um pilar do direito privado, ele não é absoluto, encontrando barreiras em normas de ordem pública, como é o caso da legislação tributária, como é o caso do artigo 123 do CTN, que veda a alteração do sujeito passivo por convenção particular, exceto quando a própria lei permitir.

“Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.”

A interpretação do artigo é clara: nenhum contrato privado pode(rá) alterar quem a lei define como contribuinte perante o Fisco. A observação de que o artigo começa com “Salvo disposições de lei em contrário” reforça a tese: a transferência de responsabilidade só é válida quando a própria lei a autoriza, como ocorre com o IPTU na Lei do Inquilinato. Não há, até o momento, previsão similar para o IVA.

Tentar impor essa transferência via contrato pode violar a boa-fé objetiva, princípio que, segundo Miguel Reale [2], “apresenta-se como uma exigência de lealdade, modelo objetivo de conduta”. Inserir uma cláusula de repasse de um tributo cuja responsabilidade legal é expressa do locador, mesmo com a anuência do inquilino, seria contrário a esse dever de lealdade.

No entanto, o que seria outro debate, e a brecha é outra, mas que seria muito questionável, é o contrato possuir uma cláusula de reajuste automático no valor do aluguel, caso o valor sofra alterações devido a fatos supervenientes, como os novos tributos, o que em tese, seria uma convenção de revisão automática do próprio contrato, em analogia a revisão judicial.

Contratos locatícios vigentes: responsabilidade pelas convenções (pacta sunt servanda), a intervenção mínima e fatos supervenientes (rebus sic stantibus)

Para os contratos em vigor, a situação é ainda mais delicada. A superveniência de um tributo que impacta a lucratividade da operação poderia, em tese, fundamentar um pedido de revisão contratual com base nos artigos 317 e 478 do Código Civil (teoria da imprevisão ou cláusula rebus sic stantibus). Exemplo são as negociações na modalidade “Built to Suit”, com expectativa de lucro no longo prazo.

Contudo, a efetividade de tal medida é questionável. Conforme leciona Scavone Junior [3], o interesse processual para a revisão exige que o fato seja “imprevisto” e torne o contrato “excessivamente oneroso”. O locador teria o difícil ônus de provar que a nova carga tributária lhe causa prejuízo insuportável e que tal mudança no cenário fiscal era de todo imprevisível, o que, na prática, aliado a intervenção mínima do Estado, é um desafio probatório hercúleo, dado o histórico de debates sobre reformas fiscais no Brasil.

Conclusão: prudência e precificação estratégica

Conclui-se que a tentativa de transferir a responsabilidade pelo recolhimento do IVA ao locatário, seja em contratos novos ou vigentes, carece de fundamento legal e representa um risco elevado de litígio. A analogia com o IPTU é imperfeita, pois ignora as diferenças fundamentais na natureza dos tributos e, crucialmente, a ausência de uma autorização legal expressa para o repasse do novo imposto.

A estratégia mais segura e prudente, portanto, não é a criação de uma cláusula de repasse direto do tributo. Para os contratos futuros, a solução reside na precificação estratégica do próprio aluguel, embutindo a estimativa do impacto do IVA no valor locatício. Uma alternativa viável, uma vez que as alíquotas dos impostos ainda não foram confirmadas, seria a inclusão de cláusulas de reajuste automático do valor do aluguel vinculadas a fatos supervenientes, como a criação de novos tributos, embora isso seja muito questionável. Para os contratos vigentes, a via mais adequada é a busca por uma repactuação amigável com o inquilino, uma vez que a revisão judicial se mostra um caminho incerto e de difícil comprovação.

Nesse atual cenário, locadores e consultores imobiliários deverão, em suas análises de viabilidade e negociações, se antecipar para estimar o impacto progressivo do IVA no valor locatício, e a partir disto não errar na precificação do aluguel.