O fato gerador do ITBI só ocorre com a efetiva transferência do imóvel, que se concretiza mediante o registro em cartório. Antes disso, portanto, o município não pode exigir o pagamento do tributo, e, consequentemente, aplicar multa e juros por atraso.

Esse foi o fundamento do juiz André Mattos Soares, da 5ª Vara do Juizado Especial da Fazenda Pública de São Paulo, para atender ao pedido de uma holding imobiliária em ação de repetição de indébito contra a prefeitura da capital.

Essa holding havia integralizado imóveis ao seu capital social, por meio de uma alteração contratual, em dezembro de 2024. Em maio de 2025, ao emitir a guia para recolhimento do ITBI, a empresa verificou que a empresa havia incluído encargos moratórios (multa e juros), sob a alegação de atraso.

A empresa contestou a cobrança, alegando que o fato gerador do tributo só se configura com o registro da propriedade imobiliária.

Ao fundamentar a decisão, o magistrado observou que o entendimento está alinhado ao que já foi decidido pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.124. Segundo o STF, “o fato gerador do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

O juiz destacou que, conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título no Registro de Imóveis.

“Portanto, ainda que haja lei municipal a exigir o recolhimento do tributo antes do registro do título translativo da propriedade perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, por força da reserva de lei complementar em normas gerais sobre matéria tributária, não pode ser outro o momento ensejador do fato gerador do tributo, que não aquele em que se realiza o registro da transmissão do bem imóvel”, avaliou o juiz.

Com essa conclusão, a Prefeitura terá que excluir os encargos relativos ao período entre a integralização dos imóveis ao capital social e a data do registro da transmissão, além de restituir à empresa o valor recolhido indevidamente.

Os advogados Stefano Ribeiro Ferri e Luan Mazzali Braghetta, do escritório Stefano Ferri Advocacia, representaram a holding no processo.

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Processo 1062065-78.2025.8.26.0053