A partir de 1º de janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 214/2025 — uma das normas que regulamentam a Reforma Tributária do Consumo — passará a alterar a forma como a receita de aluguel poderá ser tributada no Brasil. Até então, pessoas físicas eram tributadas apenas pelo Imposto de Renda (IRPF). Com a nova legislação, alguns perfis de locadores poderão ficar sujeitos também ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), desde que cumpram critérios específicos previstos na lei.

Quem será tributado pelo IBS e pela CBS

A nova incidência não alcança todos os proprietários de imóveis. Segundo a LC 214/2025, a tributação pelo IVA Dual sobre aluguéis se aplica apenas quando houver habitualidade e caráter empresarial, como:

• Locadores que possuem mais de três imóveis alugados, e
• Receita anual de locação superior a R$ 240 mil.

Locadores que não se enquadram nesses critérios permanecem sujeitos somente ao Imposto de Renda, sem incidência dos novos tributos.

O que muda para proprietários de imóveis

Atualmente, aluguéis são tributados apenas pelo IR, sem incidência sobre tributos de consumo, como PIS, Cofins ou ISS. Com a reforma tributária, novos impostos entram em cena:

• Imposto sobre Bens e Serviços (IBS): estadual e municipal, substituirá tributos como ICMS e ISS;
• Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS): federal, que substituirá PIS, Cofins, IPI e outros tributos.

Especialistas alertam que a combinação desses tributos pode elevar a carga fiscal para cerca de 28%, impactando diretamente a rentabilidade dos aluguéis.

Redutores atenuam o impacto para receitas de locação

A lei prevê redutores de base de cálculo para receitas de aluguel, o que impede que a tributação ocorra sobre o valor integral recebido. Esses redutores serão detalhados na regulamentação complementar, mas têm como objetivo reduzir a carga efetiva sobre locações exercidas por pessoas físicas que atuam de forma estruturada.

Especialistas destacam que projeções de carga tributária acima de 25% não podem ser tratadas como regra geral. O impacto final dependerá:

• Do valor dos aluguéis,
• Do enquadramento do locador,
• Dos redutores aplicáveis,
• Da regulamentação das alíquotas de IBS e CBS.

Como se antecipar estrategicamente

Para investidores e proprietários, a recomendação é revisar contratos de locação, reavaliar rendimentos e projetar cenários futuros com base no novo sistema. 

A transição oferece desafios, mas também abre oportunidades para um planejamento tributário mais eficiente. 

Ajustes antecipados podem minimizar perdas e garantir que os imóveis continuem sendo uma fonte de renda segura.

Como contadores e gestores podem orientar clientes diante da nova tributação

A chegada do IBS e da CBS muda não apenas a rotina do proprietário de imóveis, mas também a atuação dos contadores. Profissionais de contabilidade terão papel estratégico ao calcular corretamente a nova carga tributária e indicar ajustes nos contratos de aluguel para reduzir impactos financeiros. Orientações precisas agora podem evitar surpresas na hora de apurar impostos e garantir que os clientes mantenham a rentabilidade esperada.

Além disso, a preparação para o novo sistema exige análise detalhada da transição entre os regimes antigos e os novos tributos. Contadores podem auxiliar na revisão de escrituração fiscal, classificação de receitas e planejamento de fluxo de caixa, ajustando cálculos de forma a contemplar o IBS e a CBS, garantindo conformidade e evitando autuações futuras.

Outro ponto importante é o planejamento estratégico de longo prazo. Com a carga tributária potencialmente maior, escritórios contábeis podem orientar investidores e administradores de imóveis a repensar a estrutura de recebimento de aluguéis, explorar alternativas de compensação fiscal e considerar instrumentos de otimização tributária, como fundos imobiliários ou sociedades de propósito específico, sempre dentro da legalidade.