A reforma tributária aprovada em 2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 inicia, em 2026, um novo capítulo na tributação dos aluguéis no Brasil. Os impactos vão muito além do tradicional Imposto de Renda: proprietários de imóveis terão que conviver com novas regras, maior fiscalização e mais impostos — especialmente aqueles com patrimônio imobiliário mais expressivo.

A nova lei cria dois tributos principais: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substitui ICMS e ISS, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que reúne PIS e Cofins. Ambos passam a incidir também sobre receitas de aluguel quando dois critérios forem atendidos ao mesmo tempo: o contribuinte possuir mais de três imóveis alugados e ter receita anual superior a R$ 240 mil com locações.

“Quem tem três ou quatro imóveis alugados pode achar que está fora do radar, mas esse será exatamente o perfil mais impactado. O cruzamento de dados será automático. O contribuinte não vai mais ‘escapar’ por desconhecimento”, alerta Marcelo Cardoso, sócio da Bastazini Contabilidade.

Além dos novos tributos, entra em vigor o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um banco de dados unificado com todas as informações sobre os imóveis do país, alimentado por cartórios, prefeituras, Receita Federal e outros órgãos. Esse sistema será integrado ao SINTER, permitindo que a Receita Federal tenha acesso em tempo real ao número de imóveis de cada CPF, aos valores de aluguel recebidos e ao uso correto (ou não) do Carnê-Leão.

Para quem ainda trabalha com locações informais ou não faz a declaração mensal dos rendimentos via e-CAC, o risco é alto. “A Receita vai conseguir saber exatamente quantos imóveis você tem, onde estão e quanto rendem. E, se a renda não estiver sendo declarada, a autuação será inevitável”, explica Patrícia Bastazini, fundadora da Bastazini Contabilidade.

Diante desse cenário, o planejamento se torna essencial. O caminho mais utilizado pelos clientes da Bastazini tem sido a criação de holdings patrimoniais, que centralizam a gestão dos imóveis e podem permitir maior organização, além de ganhos em eficiência tributária.

“Não é sobre fugir de imposto, é sobre estruturar. A holding permite separar a renda pessoal da jurídica, distribuir lucros de forma mais clara e até reduzir a carga tributária quando bem planejada. Mas cada caso precisa ser analisado com cuidado”, reforça Marcelo.

Segundo ele, há ainda muitas dúvidas sobre quando abrir uma holding e se realmente compensa. Para isso, o primeiro passo é fazer um diagnóstico completo da situação atual e projetar o impacto futuro, caso nenhuma medida seja tomada.

Dicas práticas para quem possui imóveis alugados:

    Verifique se você possui mais de três imóveis alugados;

    Some sua receita anual bruta com locações (meta de R$ 240 mil);

    Formalize todos os contratos e mantenha recibos e controles atualizados;

    Use o Carnê-Leão mensal para declarar aluguéis recebidos de pessoas físicas;

    Avalie com o contador a possibilidade de abrir uma holding patrimonial;

    Revise o modelo tributário da sua empresa (se já tiver CNPJ de locação);

    Organize as contas bancárias: separe pessoa física da jurídica;

    Prepare-se para o CIB e SINTER: seu patrimônio será todo rastreável a partir de 2026.

Patrícia reforça que o perfil de cliente mais impactado não é o dos grandes investidores, e sim o da família que tem quatro imóveis, recebe um bom aluguel e nunca estruturou o negócio como empresa. “Essas pessoas precisam se antecipar. Se deixarem para 2026, podem pagar mais imposto do que precisam — ou ainda, responder por omissão”, afirma.

Com previsão de arrecadação recorde e inteligência artificial aplicada à fiscalização, a Receita Federal está pronta para fechar o cerco a informalidades patrimoniais. A única alternativa, segundo os especialistas, é agir antes.

“Planejar agora significa ter controle, previsibilidade e tranquilidade no futuro. Aluguel continuará sendo um bom negócio — desde que o proprietário esteja preparado para o novo ambiente fiscal”, conclui Marcelo Cardoso.