Guia prático e atualizado para lançar aluguéis no Carnê-Leão Web, entender o que muda com CIB + Sinter e quais comprovantes manter para fugir da malha fina.

A Receita Federal publicou a Instrução Normativa 2.275, de 15 de agosto de 2025, colocando em prática o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a integração com cartórios e prefeituras via Sinter. A norma foi divulgada no Diário Oficial em 18 de agosto e entrou em vigor logo após a publicação.

O objetivo é unificar dados de escrituras, registros e cadastros municipais, permitindo cruzamento automático com a declaração do contribuinte. Isso inclui contratos de locação e alterações essenciais nos imóveis.

Na prática, quem recebe aluguel passa a ter menos espaço para informalidade, e quem paga aluguel precisa informar corretamente os desembolsos na declaração anual, sob pena de inconsistência.

O que muda com o CIB e o Sinter no aluguel

O CIB cria um número único para cada imóvel, conectando cartórios e cadastros municipais ao Sinter. Esses dados passam a ser enviados eletronicamente e quase em tempo real, o que permite à Receita rastrear melhor escrituras e locações.

A própria página oficial do Sinter explica que o sistema integra informações jurídicas, fiscais, cadastrais e geoespaciais de imóveis urbanos e rurais, com participação de União, Estados e Municípios. Isso dá lastro técnico ao novo cruzamento.

Esse avanço também chega ao cidadão, já existe serviço público para consultar imóveis no Sinter, com busca por CIB, endereço e outros identificadores. A tendência é que inconsistências de aluguel apareçam mais rápido.

Quem deve usar o Carnê-Leão Web para declarar e onde acessar

Deve preencher Carnê-Leão quem recebe de pessoa física (ou do exterior) rendimentos como aluguéis, com apuração mensal do imposto devido e emissão do DARF. O acesso é pelo e-CAC, no serviço “Apurar Carnê-Leão”.

O Manual do Carnê-Leão detalha a configuração por ano-calendário e o preenchimento, inclusive quando o rendimento é proveniente de aluguel, contemplando campos de exclusões/deduções aplicáveis.

Para além do CIB, há outras fontes de cruzamento. As empresas do setor enviam a DIMOB com informações sobre locação e intermediação, fortalecendo a coerência entre o que o locador declara e o que o mercado informa.

Passo a passo para declarar aluguel no Carnê-Leão Web

1. Entrar no e-CAC e abrir “Apurar Carnê-Leão”. Configure o ano-calendário e perfil. O manual oficial ensina essa etapa inicial.
2. Em Rendimentos, registre o aluguel recebido no mês. Se houver co-propriedade, cada titular lança sua quota-parte de acordo com o contrato.
3. Em Pagamentos/Livro-Caixa, informe despesas necessárias à percepção da renda e à manutenção da fonte, quando arcadas pelo locador. Na prática, o cálculo considera o valor líquido do aluguel, e materiais de referência apontam condomínio e IPTU como itens usualmente abatidos quando pagos pelo proprietário. Guarde os comprovantes.
4. Emitir o DARF do mês e pagar no prazo legal. O serviço oficial permite gerar o documento e, no ano seguinte, importar os dados do Carnê-Leão para a DIRPF.

Comprovantes que a Receita cruza agora

Com CIB + Sinter, os registros de cartórios e prefeituras alimentam a base federal, o que facilita verificar se um contrato está ativo e se há coerência com os Rendimentos Tributáveis do locador.

Mantenha guardados contratos e aditivos, recibos de aluguel, extratos bancários, boletos de condomínio e IPTU quando pagos pelo proprietário, além dos DARFs quites do Carnê-Leão. Isso sustenta a narrativa documental caso surja dúvida.

Para o mercado formal, a DIMOB de administradoras e imobiliárias é um vetor adicional de dados que pode apontar divergências de valores e de pessoas envolvidas.

Prazos, multas e como regularizar atrasos

O Carnê-Leão é mensal. Acumular e deixar para ajustar tudo na declaração anual aumenta o risco de malha fina, especialmente agora, com o reforço do Sinter.

Se houver atraso, emita DARF com atualização e quite o débito antes de transmitir a DIRPF. O próprio ambiente oficial orienta a apuração e a importação dos dados para a declaração anual.

A regra de ouro é consistência, valores recebidos, deduções comprovadas e contratos compatíveis com o que as bases públicas exibem após a adoção do CIB.

Para inquilinos, como lançar aluguel pago na DIRPF

Quem paga aluguel deve lançar o valor na ficha Pagamentos Efetuados, código 70 – Aluguéis de imóveis, informando CPF ou CNPJ do locador e o total pago no ano. Vários guias de referência e cobertura econômica reforçam esse procedimento.

Importante: aluguel pago não é dedutível para pessoa física, mas sua informação ajuda a fechar o cruzamento com o que o locador declara e evita inconsistências. Guarde recibos, comprovantes de transferência e contrato. Com o avanço do Sinter, omissões tendem a aparecer com mais rapidez.