Ao comprar um imóvel é possível, por exemplo, financiá-lo por mais de 30 anos e quanto maior o tempo, mais juros se paga ao final do contrato. Sendo assim, a amortização de dívida, que permite ao contratante acelerar a quitação do imóvel e/ou diminuir as parcelas mensais, é uma alternativa interessante.

Afinal, ao longo desse período, o orçamento de quem contratou o financiamento pode mudar: para melhor ou para pior.

A amortização nada mais é do que quitar parte da dívida ou reduzir o tempo em que ela será paga.

Para isso, o cliente pode usar tanto o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou as próprias economias. O uso do fundo, no entanto, tem regras próprias (entenda a seguir).

Neste texto você vai ler:

Histórias de quem conseguiu quitar parte das dívidas

As regras da amortização

De que forma você pode reduzir a parcela ou o saldo do financiamento

Regras específicas do uso do FGTS

Pontos para prestar atenção ao contratar um financiamento imobiliário

Economia de milhões 

O bancário William de Andrade mora em São José dos Pinhais, na Região Metropolitana de Curitiba, e, em 2014, comprou um apartamento de R$ 169 mil financiado em 420 meses (35 anos).

Hoje, após amortizar o financiamento, ele acredita que vai conseguir quitar tudo em menos da metade do tempo previsto.

"Eu usei o FGTS para a amortização e eu usei das duas formas: eu usei para abater parcela e usei para abater o saldo do financiamento também", relata.

Pelas simulações da época da compra, ao fim dos 35 anos, considerando os juros, o imóvel sairia por cerca de R$ 249 mil. A previsão do bancário é que, quitando em 15 anos, o valor final do apartamento fique em torno de R$ 199 mil - ou seja, uma economia de, pelo menos, R$ 50 mil.

Gabriela Vieira é empresária e, junto com o esposo Anderson Luís Vieira, contratou em outubro de 2016 um financiamento de 30 anos para a compra de um apartamento de R$ 260 mil.

Segundo ela, as simulações indicam que, no fim desse prazo, somados os juros, o imóvel sairia por cerca de R$ 360 mil.

"A gente nunca tinha se programado para ter uma quitação rápida, digamos assim, não esperar os trinta anos. Então, nós começamos no ano passado a guardar um valor por mês dos nossos salários para realmente fazer a quitação desse imóvel. Então, em 2023 nós quitamos esse valor de R$ 70 mil e a nossa intenção, esse ano de 2024, é quitar o restante dos R$ 70 mil", conta.

Na amortização do financiamento, o casal usou tanto economias quanto o FGTS. A parcela mensal que era de R$ 2 mil caiu para R$ 1 mil. A expectativa é que eles consigam terminar de pagar toda a dívida ainda este ano.

Se isso se confirmar, o financiamento de 30 anos terá sido pago em apenas 8.

"O objetivo de amortizar o financiamento é conseguir quitar o imóvel o quanto antes, para conseguir adquirir outros bens e até mesmo comprar uma casa maior", relata Gabriela.

Como a dívida diminui? 

O advogado Marcelo Bertoncini, mestre em Direito e com atuação em Direito Imobiliário, explica que todas as atividades financeiras exercidas por bancos e instituições financeiras são regulamentadas por lei e, inclusive, fiscalizadas pelo Banco Central, pela Comissão de Valores Mobilários (CVM), ou outras instituições de controle do governo.

No Brasil, existe inclusive uma lei só para tratar da amortização de dívidas (leia a íntegra).

A legislação estabelece algumas regras gerais. Porém, o advogado reforça que as condições podem mudar de acordo com a instituição financeira, com o contrato, com o perfil do cliente, do imóvel, etc.

Independentemente se o consumidor conseguirá abater parte das parcelas ou do saldo devedor, é importante entender que o financiamento em si já funciona com um sistema de amortização.

Ele serve para que, por mês, além de pagar uma parte do valor do imóvel, o cliente vá pagando os juros.

Os sistemas mais comuns usados nos financiamentos imobiliários são: tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) ou tabela Price, como é chamado o Sistema de Amortização Francês. Quais as principais diferenças entre as duas:

Tabela SAC: mais comum em financiamento de imóveis, as primeiras parcelas do contrato são maiores e vão diminuindo com o passar dos anos, porque os juros são calculados sobre o saldo devedor.

Tabela Price: o valor de todas as parcelas é igual, com a taxa de juros igual do começo ao fim.

Ao usar o dinheiro extra para abater parte do saldo devedor, o cliente consegue quitar o financiamento mais rápido.

Ao escolher reduzir o valor da parcela, o prazo de pagamento permanece o mesmo contratado, porém, com um desconto no valor a ser pago mensalmente.

Bertoncini alerta que cabe ao banco demonstrar as simulações de como ficará o financiamento com a amortização.

A lei traz também limites para evitar o superendividamento do consumidor, estabelecendo qual o tamanho máximo de parcela de acordo com a renda do contratante.

"Visando proteger o consumidor dele próprio nesse caso, né? Para que ele não assine qualquer coisa, qualquer percentual e acabe se estrangulando em dívidas", orienta.

Na prática 

A gestora imobiliária e correspondente bancária Fernanda Oliveira, especialista em crédito imobiliário, explica que, contratado o financiamento imobiliário, o cliente pode tanto usar as próprias economias para fazer a amortização ou usar o FGTS.

"O Fundo de Garantia é bem versátil, porque a pessoa pode utilizar a cada dois anos no saldo devedor, diminuindo o prazo do financiamento, isso acarreta menos juros e acaba liquidando o financiamento muito mais rápido. E dependendo do momento que a pessoa está vivendo, se de repente ela precisa diminuir o valor da parcela, ela pode fazer isso todo ano amortizando o valor da parcela em até 80% do valor total", explica.

Segundo a gestora, negociar uma amortização extra ao longo do contrato costuma ser bastante simples e, em alguns bancos, pode ser feito até mesmo por aplicativo.

Porém, Oliveira chama a atenção que, ao amortizar a parcela, os juros sobre o saldo devedor seguem correndo. Por isso, é preciso fazer as contas e ver qual modelo compensa mais para o caso.

"Quanto antes de liquidar esse processo de financiamento, essa dívida, menos juros ela está pagando, então, o ideal é que ela faça a cada dois anos essa amortização e não só com o Fundo de Garantia", afirma.

A gestora orienta que há regras específicas para o uso do FGTS na amortização de dívidas de financiamento imobiliário:

para diminuir o saldo devedor a cada dois anos;

para reduzir a parcela em até 80% do valor, todo ano.

Essas regras, destaca, valem apenas para a compra do primeiro imóvel.

Na hora de assinar os papéis 

O advogado Marcelo Bertoncini traz ainda dicas de pontos a que o cliente deve estar atento ao contratar um financiamento imobiliário. 

Qual o prazo do financiamento?

Como o banco vai ser remunerado (juros e demais taxas)?

Quais as regras caso você queira trocar de banco ao longo da vigência do contrato?

Quais as regras para amortização da parcela e do saldo devedor?

Conselho do especialista:

"São condições de negócio que a pessoa precisa avaliar com calma, com tranquilidade, e prestar muita atenção na hora de assinar esse contrato: ver as condições gerais, ver eventual questão para transferência do banco e ver principalmente a questão da amortização como funciona."