A regulamentação da Reforma Tributária traz mudanças significativas para o mercado de locação por temporada, impactando diretamente quem utiliza plataformas digitais como Airbnb e Booking ou imobiliárias tradicionais. 

A principal inovação é a mudança de natureza da operação: em cenários específicos, o aluguel deixa de ser visto apenas como uma cessão de uso e passa a ser classificado como prestação de serviço, atraindo a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Diferente do que se poderia supor, a tributação não está vinculada ao canal de venda — seja ele um aplicativo ou contrato direto — mas sim ao perfil do locador. 

Outro ponto é a manutenção do critério temporal: para ser considerada locação por temporada, o contrato deve ser inferior a 90 dias ininterruptos. Caso ultrapasse esse limite, a atividade passa a ser equiparada aos serviços de hotelaria, recebendo um tratamento tributário diferenciado.

Critérios de faturamento e volume de imóveis

A nova legislação estabelece rédeas objetivas para identificar quem deve pagar os novos tributos. O proprietário será considerado contribuinte de IBS e CBS apenas se, no ano-calendário anterior, tiver acumulado simultaneamente duas condições: possuir mais de três imóveis destinados à locação e obter uma receita bruta anual superior a R$ 240 mil.

Na prática, pequenos locadores permanecem protegidos. Se um proprietário possuir cinco imóveis, mas sua receita total for inferior a R$ 240 mil, ele não será tributado pelo novo regime. 

O inverso também é verdadeiro: uma receita alta vinda de apenas dois imóveis não gera a incidência dos novos impostos. Vale notar que o fisco manterá um monitoramento em tempo real: se durante o ano o faturamento ultrapassar R$ 288 mil (margem de 20% sobre o limite), o proprietário torna-se contribuinte imediatamente naquele exercício.

Situação do pequeno locador e obrigações fiscais

Para os proprietários que não atingem os gatilhos de faturamento e quantidade de bens, o cenário permanece praticamente inalterado. A tributação continua seguindo as regras do Imposto de Renda, seja via carnê-leão (recebimentos de pessoas físicas) ou retenção na fonte (pagamentos feitos por empresas), com o ajuste final na declaração anual. 

Além disso, esses pequenos locadores continuam dispensados da emissão de nota fiscal, obrigatoriedade que passa a valer apenas para quem se enquadra como contribuinte de IBS e CBS.

Abrangência sobre bens móveis e leasing

O impacto da Reforma Tributária não se restringe aos imóveis. Seguindo as diretrizes da Lei Complementar nº 214 de 2025, o novo regime jurídico-tributário estende-se à locação e ao arrendamento de bens móveis. 

Isso abrange desde o aluguel de veículos até máquinas industriais, equipamentos de construção civil e contratos de leasing.

Para as empresas que baseiam seus modelos de negócio na locação de ativos, a nova regra exige uma revisão profunda de custos e estratégias. 

A equiparação dessas atividades à prestação de serviços para fins tributários altera a precificação final, demandando uma adaptação ágil ao novo sistema para manter a viabilidade econômica diante da nova carga tributária sobre o consumo.