A Reforma Tributária sobre o consumo só será implementada a partir de 2026, mas suas mudanças já provocam receios no mercado imobiliário, que sofrerá um aumento de alíquotas. Atualmente, a taxação sobre o lucro de transações nesse setor é de cerca de 8%, sem considerar a cobrança de ITBI (Imposto sobre a Transição de Bens Imóveis), que varia em função de cada município. Com a nova política tributária, incidirá o Imposto sobre Valor Adicional (IVA), que unifica cinco tributos anteriores (ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINS) em três: Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS). Isso representa um sistema singular para o mercado imobiliário, como explica Nicolai Mascarenhas, advogado especialista em Direito Tributário. “As empresas desse seguimento poderão aplicar um desconto de 40% sobre o imposto, o que gerará no final uma alíquota de 15,9% sobre o ganho da venda do imóvel”, relata.

De acordo com Mascarenhas, o aumento repassado para os consumidores ficará entre 10% e 15%. Ele calcula, por exemplo, uma alta de 11% na locação de imóveis, e de 226% para loteamentos. “Por isso, quem puder finalizar a compra de seu lote ou imóvel ainda em 2024, é melhor correr”, diz.

No caso dos loteamentos, segmento mais afetado, o aumento da carga tributária incide em lotes vendidos acima de R$ 250 por metro quadrado, o que, segundo Caio Portugal, presidente da Associação de Empresas de Loteamento Urbano (Aelo) e vice-presidente do Secovi/SP, corresponde à totalidade do mercado formal de lotes urbanizados. Por isso, Portugal advoga por uma revisão no texto aprovado pela Câmara dos Deputados em julho. “A atividade imobiliária não é industrial e nem de serviços. Trata-se de uma atividade em que o bem não se consome. Um terreno e sempre será um terreno, mesmo se ali for construída uma casa que, anos depois, vai dar lugar a um prédio”, explica.

‘Tratamento diferenciado’

Portugal acrescenta que a infraestrutura necessária para dar origem a um loteamento imobiliário, como a rede de saneamento e de eletrificação, permanece como legado naquele espaço urbano, mesmo que ele venha a sofrer mudanças. “A natureza desse negócio necessita, portanto, de um tratamento tributário diferenciado, pois impacta a cadeia do setor.” Segundo ele, esse tratamento específico para operações imobiliárias é uma característica recomendada e implementada em muitos países que adotam o IVA (Imposto sobre Valor Agregado), que incide de forma não cumulativa.

Flávio Guerra, presidente da Aelo Minas e empresário do setor no estado, explica que o impacto do aumento das alíquotas vai além das operações de venda e locação e afeta diretamente a viabilidade de novos empreendimentos. “Estamos falando de centenas de milhares de empregos que podem ficar em risco”, diz.

Desde 2020, os preços dos imóveis tiveram alta de 77,81%, conforme o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O receio de empresários do setor é de que a carga tributária adicional possa desestimular investidores e aumentar a dificuldade de acesso à moradia para famílias de diferentes faixas de renda.