A manutenção da taxa básica de juros em dois dígitos continua sendo um dos principais freios para a expansão do crédito habitacional no Brasil. De acordo com dados divulgados nesta terça-feira (29) pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o primeiro semestre de 2025 fechou com R$ 140,4 bilhões em novos contratos, uma queda de 3% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Em termos de volume, foram financiadas 496,1 mil unidades habitacionais no primeiro semestre de 2025, uma queda de 11% em relação às 559 mil contratadas no mesmo período do ano anterior.

Segundo Sandro Gamba, presidente da Abecip, o recuo reflete não apenas o encarecimento do crédito, mas também a maior seletividade dos bancos e a limitação de recursos disponíveis para financiamento, especialmente via SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), por causa da Selic elevada.

A queda atingiu tanto imóveis novos quanto usados, com impacto mais forte nas unidades financiadas para construção, em um cenário de juros altos e menor apetite por lançamentos.

O rigor na concessão de financiamentos pelos bancos se reflete na baixa inadimplência do período. A taxa é a mais baixa da série histórica, segundo Gamba.

O SBPE -usado na aquisição de imóveis acima de R$ 350 mil- registrou recuo de 10% nas concessões e respondeu por R$ 73,6 bilhões do total. Enquanto os contratos financiados com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) registraram aumento de 6% devido ao programa Minha Casa Minha Vida.

No acumulado de janeiro a junho, a saída líquida da poupança foi de R$ 38,4 bilhões. “Esse é um reflexo direto da Selic elevada, que torna aplicações atreladas ao CDI muito mais atrativas do que a poupança”, afirmou o presidente da Abecip.

O levantamento mostra que, apesar dos saques frequentemente maiores que os depósitos nos últimos anos, seu efeito no saldo tem sido amortecido pelo crédito de rendimento. Com isso, o saldo da poupança SBPE fechou junho em R$ 762,3 bilhões, número apenas 0,03% inferior ao mesmo mês do ano passado.

Gamba diz que a pressão sobre o funding obrigou os bancos a recorrerem a instrumentos alternativos, como as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), que cresceram 25% no semestre, impulsionadas pela redução gradual do prazo de carência para resgate -que caiu de 12 para 9 meses e, posteriormente, para 6 meses. Ainda assim, a substituição não é suficiente para compensar a perda de recursos da poupança.

“Não podemos falar que o funding está escasso. O que temos são novas fontes de recursos que não a poupança”, diz o presidente da Abecip. Ele defende que o prazo de carência da LCI retorne para três meses, com manutenção da isenção de Imposto de Renda, para atrair novos investidores e ampliar recursos para o crédito imobiliário.

A construção civil também sentiu o impacto: os financiamentos voltados à construção de imóveis com recursos do SBPE despencaram 54% no semestre, segundo a Abecip. Já a aquisição de imóveis usados manteve fôlego (alta de 7%), indicando uma possível preferência do consumidor por unidades prontas, com menos risco e necessidade de crédito imediato.

Com os saques superando os depósitos, os agentes financeiros contam com apenas 12% da poupança livre para administrar o descasamento de prazos entre captação e empréstimos. Os 68% aplicados em crédito imobiliário já superam o mínimo regulatório exigido, e o espaço de manobra está cada vez mais estreito.

A Abecip projeta uma retração de 20% nas concessões via SBPE até o fim de 2025, o que deve levar o total financiado a cerca de R$ 150 bilhões. Já o FGTS, beneficiado por uma injeção extra de R$ 15 bilhões do Fundo Social do Pré-Sal, deve atingir R$ 152 bilhões.

No consolidado, o mercado de crédito imobiliário deve encolher cerca de 4% neste ano, totalizando R$ 302 bilhões.

VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS FICA ACIMA DA INFLAÇÃO HÁ SEIS ANOS

Mesmo com o crédito mais caro, quem adquiriu imóvel preservou, e até ampliou o seu poder de compra. De acordo com o IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial), os imóveis residenciais continuam se valorizando acima da inflação. A alta acumulada nos 12 meses até junho de 2025 foi de 11,7%, mais do que o dobro do IPCA no mesmo período, que ficou em 5,4%.

Essa valorização é puxada por fatores como a escassez de terrenos bem localizados, o aumento dos custos de construção e a demanda crescente por habitação, mesmo diante dos juros altos.

Cidades como Salvador (BA), Curitiba (PR) e São Paulo (SP) lideram o ranking nacional de valorização, com altas que superam 12% no acumulado anual.