A compra de um imóvel é um marco importante na vida de qualquer pessoa. No entanto, muitos contribuintes desconhecem que podem ter recolhido o ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis em valor superior ao que realmente era devido. Uma decisão do STJ trouxe à tona uma questão que gera o direito à restituição desse imposto para quem realizou transações imobiliárias nos últimos cinco anos.

Leia este artigo até o final e entenda como isso pode beneficiar você.

O que mudou com a decisão do STJ?

Em 2022, o STJ, ao julgar o REsp 1.937.821/SP, definiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel. Na prática, significa que o imposto deve ser cobrado sobre o valor da transação.

Isso significa que o cálculo do ITBI não pode ser feito com base em valor venal predefinido pelas prefeituras, usualmente usados para o cálculo do IPTU. Esses valores, muitas vezes estipulados por meio da PGV - Planta Genérica de Valores, não consideram as características individuais do imóvel e da negociação, o que pode levar a uma cobrança mais alta que o devido.

Além disso, o STJ estabeleceu que:

1. O valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de validade.

• Isso significa que a prefeitura deve levar em consideração o preço informado no contrato de compra e venda. Caso o Fisco conteste tal valor, ele deve abrir um processo administrativo e comprovar a divergência.

2. Os municípios não podem fixar previamente um "valor de referência" para cobrar o ITBI.

• Qualquer tentativa de aplicar uma tabela padrão ou um valor arbitrário para a base de cálculo é irregular.

Dessa forma, contribuintes que pagaram imposto com base em valores incompatíveis com o preço real da transação podem agora buscar a restituição dos montantes pagos a mais.

Você pode ter direito à devolução do ITBI: como saber?

Para identificar se você pagou um valor indevido de ITBI, é preciso analisar as condições da sua transação imobiliária. Isso inclui:

1. O valor efetivamente pago pelo imóvel, conforme registrado no contrato de compra e venda.
2. A base de cálculo utilizada pela prefeitura para cobrar o imposto.

Se o imposto foi calculado com base no valor venal pré-estabelecido pelo município, e não no valor da alienação, significa que o ITBI foi cobrado em excesso e você pode solicitar a restituição dessa quantia.

Exemplo prático: Imagine que, no último ano, você adquiriu um imóvel por R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). Entretanto, ao calcular o ITBI, a prefeitura utilizou uma base de cálculo arbitrária de R$ 1.300.000,00, alegando que esse era o valor venal do imóvel.

• Considerando uma alíquota de 3% aplicada sobre o valor arbitrariamente definido pelo município, o ITBI recolhido foi de R$ 39.000,00..
• No entanto, o correto seria aplicar a alíquota sobre o valor da venda (de um milhão), sendo devido o pagamento de apenas R$ 30.000,00 a título de imposto.

Neste caso, você teria recolhido R$ 9.000,00 a mais de ITBI e pode pedir a restituição desse valor excedente, devidamente atualizado.

Quem pode pedir a restituição?

Se você recolheu ITBI na transação de um imóvel, certamente tem direito à devolução do valor pago a mais. O prazo prescricional para pedir a restituição do imposto é de 5 anos contados da data do pagamento.

Para fazer essa análise, é necessário:

1. Obter a guia de pagamento do ITBI e o comprovante de recolhimento do imposto.
2. Reunir o contrato de compra e venda do imóvel.
3. Analisar as leis específicas do município onde está localizado o bem.

O que fazer caso tenha direito à restituição?

Recuperar valores pagos indevidamente é um direito previsto em lei. Para obter a restituição do ITBI, é possível seguir os passos abaixo:

1. Reunir a documentação necessária.
2. Realizar a análise prévia: Verificar se houve base de cálculo superior ao valor da negociação.
3. Solicitação de restituição: Com toda a documentação em mãos, devidamente analisada, é possível seguir com o requerimento de restituição.

Por que você deve agir agora?

Deixar de revisar essa questão pode significar perder dinheiro de forma definitiva. Afinal, cada dia que passa reduz o período restante dentro do prazo prescricional e, consequentemente, as chances de recuperação dos valores.

Além disso, os juros e a correção monetária sobre os valores restituídos podem representar uma significativa compensação financeira pelo tempo em que o dinheiro permaneceu nos cofres públicos.

Conclusão

A decisão do STJ trouxe mais segurança jurídica e eliminou a possibilidade de cobranças excessivas no ITBI. Caso você tenha recolhido esse imposto nos últimos 5 anos, é fundamental verificar se os valores foram calculados de maneira adequada e, caso contrário, buscar a restituição.

Muitas pessoas já estão recuperando valores que, até então, imaginavam estar perdidos. Pode ser a sua vez de garantir o que é seu por direito. Entre em contato com nossos especialistas para analisar seu caso e verificar se você tem direito à restituição.